ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 октября 2024 г. N 301-ЭС24-12888
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СУОР "Ивгорстрой" на постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 июня 2024 г. по делу N А17-3262/2022,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "СУОР "Ивгорстрой" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее - Управление Росимущества) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого Обществом в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Арбитражный суд Ивановской области решением от 25 октября 2023 г., оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16 января 2024 г., обязал Управление Росимущества заключить с Обществом договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий условия, приведенные в резолютивной части судебного акта, в том числе по предмету выкупного имущества, цены имущества, порядка оплаты, рассрочки, залога.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 6 июня 2024 г. отменил решение от 25 октября 2023 г. и постановление апелляционного суда от 16 января 2024 г. и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ивановской области.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанный судебный акт.
Дело 16 августа 2024 г. истребовано из Арбитражного суда Ивановской области.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 АПК РФ кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Общества вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество, являясь на основании договора от 4 августа 2004 г. арендатором комплекса федерального имущества, включающего здания и сооружения, расположенные по адресу: город Иваново, 8-й Проезд, дом 68 и 11-я Сосновская улица, дом 89, 28 февраля 2019 г. обратилось к арендодателю - Управлению Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества.
Управление Росимущества письмом от 9 апреля 2019 г. отказало Обществу в реализации указанного права.
Арбитражный суд Владимирской области решением от 8 июня 2021 г., оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 ноября 2021 г. по делу N А11-8684/2029, признал отказ Управления Росимущества незаконным и обязал его устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, с учетом требований пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
В связи с длительным неисполнением Управлением Росимущества решения суда по делу N А11-8684/2019 Общество письмом от 01 марта 2022 г. N 15/22 направило в адрес продавца проект договора купли-продажи арендуемого федерального имущества, подготовленный с использованием отчета об оценке N 2021/1426 рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимости.
Управление Росимущества письмом от 17 марта 2022 г. направило в адрес Общества два распоряжения от 16 марта 2022 г. об условиях приватизации объектов недвижимости, используемых по договору аренды от 4 августа 2004 г. и проекты договоров купли-продажи имущества.
Общество, не согласившись с приведенным Управлением Росимущества в проекте договоров купли-продажи перечнем выкупаемого имущества, выкупной стоимостью имущества и порядком ее оплаты, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обязании Управления Росимущества заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предложенных покупателем.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 130, 131, 217, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом N 159-ФЗ, обязал Управление Росимущества заключить с Обществом договор купли-продажи федерального имущества в редакции, изложенной в резолютивной части решения.
При этом суд, исходя из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, исключил из предмета договора подъездные пути как представляющие собой лишь замощение (благоустройство) земельных участков; установил выкупную цену зданий, сооружений и двух земельных участков, на которых расположены эти объекты, по состоянию на дату получения уполномоченным органом заявления Общества о выкупе арендуемого имущества (04.03.2019) в общей сумме 24 486 667 руб. без учета налога на добавленную стоимость; определил порядок оплаты по выбору покупателя - с установлением рассрочки на 5 лет в отношении суммы всей выкупной стоимости (за объекты и земельный участки, на которых они расположены).
Включая в договор условие о рассрочке оплаты выкупной цены отчуждаемого имущества, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 5 Закона N 159-ФЗ, в силу части 2 которой право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 06.06.2024 отменил указанные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
Суд округа, сославшись на разъяснения, содержащиеся в абзаце 5 части 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Закон N 178-ФЗ, пришел к выводу о том, что поскольку действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в публичной собственности в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, у судов не было оснований для включения в договор условия о предоставлении Обществу рассрочки в части оплаты приобретаемых земельных участков.
Суд округа указал на необходимость с учетом позиции Общества и его намерения выкупить одновременно объекты с земельными участками скорректировать условия договора купли-продажи в отношении порядка оплаты приватизируемого имущества или в части предмета договора и цены.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на существенное нарушение судом кассационной инстанции норм материального права, просит отменить постановление окружного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.
Податель жалобы считает, что суд округа неправильно применил положения Закона N 159-ФЗ, Закона N 178-ФЗ, Земельного кодекса и, как следствие, пришел к неправильному выводу о возможности установления в договоре купли-продажи условия о предоставлении рассрочки по оплате только в отношении стоимости выкупных зданий, а не стоимости всех объектов недвижимости с земельными участками, на которых они расположены.
Общество указывает, что наличие у него преимущественного права на выкуп в порядке Закона N 159-ФЗ арендованных отдельно стоящих объектов недвижимости не оспаривается, как и обязательность одновременного выкупа земельных участков, занятых объектами, в силу установленного в пункте 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на которых они расположены. Сделки по продаже объектов без земельных участков, если земля и объекты принадлежат продавцу, ничтожны.
Поскольку в силу Закона N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства наделен правом на приобретение имущества по рыночной цене, в том числе и земельного участка (при покупке отдельно стоящего здания), предусмотренный частями 1 и 2 статьи 5 указанного Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку по выбору покупателя) распространяется на всю выкупную стоимость.
Иное толкование означало бы наличие ограничений в отношении арендаторов зданий по сравнению с арендаторами помещений, что не отвечает целям Закона N 159-ФЗ, направленным на поддержку малого и среднего предпринимательства.
Общество отмечает, что цена участков, занятых арендованными объектами, составляет 1/4 часть от цены договора, отсутствие рассрочки существенно снижает возможность субъекта малого предпринимательства приобрести арендованное имущество.
Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобы с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу общества с ограниченной ответственностью "СУОР "Ивгорстрой" передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 12 ноября 2024 года на 10 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА