ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2018 г. N 304-ЭС18-5477
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу акционерного общества "ТРАНСЕРВИС" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.04.2017 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.02.2018 по делу N А45-1776/2017
установил:
мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к акционерному обществу "Трансервис" (далее - АО "Трансервис") о взыскании 924 588 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля по июнь 2016 года, а также 64 672 руб. 99 коп. неустойки.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.04.2017 заявленные требования удовлетворены, с АО "Трансервис" в пользу мэрии взыскано 924 588 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате за период с апреля по июнь 2016 года, 64 672 руб. 99 коп. неустойки за период с 02.03.2016 по 19.10.2016.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт об отказе в иске.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.02.2018 апелляционное постановление от 06.10.2017 отменено, решение суда первой инстанции от 21.04.2017 оставлено в силе.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда округа, оставив в силе апелляционное постановление, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользование им, даже если во время заключении договора аренды он не знал об этих недостатках.
Предоставленный обществу земельный участок находится в охранной зоне высоковольтных линий электропередач, использовать в полном объеме участок невозможно.
При заключении договора аренды информация о наличии охранных зон отсутствовала, их границы не были установлены, в самом договоре аренды было указано, что земельный участок предоставляется в аренду в целях строительства, в связи с чем общество не могло знать о наличии препятствий к использованию земельного участка.
Приложением к договору аренды являлся кадастровый паспорт земельного участка, который не содержал данных о границах и наличии охранных зон подземных высоковольтных кабельных линий и электрической подстанции.
Для возможности осуществления строительства на земельном участке необходим перенос воздушных высоковольтных и подземных кабельных линий, что приведет к удорожанию строительства. Данные обстоятельства повлияли на стоимость арендной платы, что подтверждается заключением судебной экспертизы, проведенной по определению арбитражного апелляционного суда.
АО "ТРАНСЕРВИС" обращалось с письмами в мэрию об уменьшении арендной платы, но в удовлетворении данной просьбы было отказано. Земельный участок по факту не использовался, строительство не было начато.
Заявитель ссылается на ошибочность расчета оценщика, на отсутствие в отчете сведений о наличии охранных зон и возможности использования земельного участка, что влияет на размер арендной платы.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, во исполнение заключенного между мэрией (арендодателем) и АО "Трансервис" (арендатором) договора аренды арендодателем в пользование арендатора на срок с 07.07.2014 по 07.07.2017 передан земельный участок площадью 15 380 м2, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:032040:172, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, для строительства котельной, канализационной насосной станции, спортивно-оздоровительного сооружения, общественного здания административного назначения по ул. Победы.
Согласно пункту 2.1 договора аренды размер арендной платы в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Положение N 213-п) устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 3 332 000 руб. в год или 277 666 руб. 67 коп. в месяц.
По условиям пунктов 2.2, 2.3.2 договора аренды арендные платежи начинают исчисляться с 07.07.2014, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.
В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05 процентов от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.3.3 договора аренды).
Пунктом 7.1 договора аренды предусмотрено, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении N 1 к договору.
В период с апреля по июнь 2016 года у ответчика образовалась задолженность, начислив на которую неустойку, мэрия направила в адрес АО "Трансервис" уведомление от 05.08.2016 N 31/20-4168 о необходимости исполнения обязательств по внесению арендных платежей и уплате неустойки в срок до 02.09.2016.
Арендатор требования истца не исполнил, что явилось основанием для обращения Мэрии города Новосибирска в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции счел доказанными пользование ответчиком земельным участком в заявленный период и невнесение платы.
Апелляционный суд, отменяя решение и отказывая в иске, исходил из отсутствия долга у АО "Трансервис".
При этом апелляционный суд, установив, что в представленном мэрией отчете ООО "А2" N 160/14 рыночная стоимость права пользования земельным участком в течение года на праве аренды с учетом прав на продолжение аренды на 07.05.2014 составляет 3 332 000 руб. без НДС, тогда как в представленном АО "Трансервис" отчете от 31.03.2017 N О-129-ХТ-17, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Аргумент", рыночная величина арендной платы спорного земельного участка по состоянию на 08.05.2014 составляет 1 718 000 руб. с НДС, пришел к выводу, что между сторонами имеется спор о достоверности стоимости арендной платы, и назначил судебную экспертизу, производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "БЕЛАЗОР" Бойко А.В.
Согласно заключению эксперта от 23.08.2017 N 1, стоимость арендной платы земельного участка площадью 15 380 м2, с кадастровым номером 54:35:032040:172, на дату 07.05.2014 в течение платежного периода (одного года) составляет (округленно) 1 679 000 руб., с учетом НДС - 1 981 220 руб.
Признав экспертное заключение от 23.08.2017 N 1 надлежащим доказательством и установив, что исходя из названной суммы арендных платежей арендная плата за период с 01.08.2014 по 01.07.2016 подлежала внесению ответчиком в сумме 3 411 420 руб. 90 коп., АО "Трансервис" в счет уплаты арендной платы фактически внесло денежные средства в сумме 4 791 238 руб. 53 коп., апелляционный суд не усмотрел оснований для взыскания с него в пользу истца долга по арендной плате.
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд округа обоснованно исходил из следующего.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).
В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы.
Таким нормативным актом на территории Новосибирской области на дату заключения договора аренды являлось Положение N 213-п, согласно подпункту 3 пункта 3 которого годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, при предоставлении земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов) для строительства, для целей, не связанных со строительством, в случае, указанном в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", при продлении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного по итогам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды земельного участка для строительства, а также из фонда перераспределения земель, в случаях, предусмотренных ЗК РФ и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но не ниже размера земельного налога, установленного за такие участки в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев предоставления земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства категориям граждан, имеющим право на внеочередное (первоочередное) предоставление земельных участков в аренду для индивидуального жилищного строительства, установленное федеральным законодательством, а также за исключением случаев предоставления земельных участков в аренду для строительства многоквартирных домов гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков.
При заключении договора аренды рыночная стоимости арендной платы в размере 277 666 руб. 67 коп. в месяц была определена на основании отчета ООО "А2" N 160/14 и согласована сторонами.
С требованиями об изменении договора аренды в части размера арендной платы в предусмотренном действующим законодательством порядке арендатор ни к арендодателю, ни в суд не обращался, в связи с чем суд округа правомерно признал отсутствие у суда апелляционной инстанций оснований для проведения экспертизы в целях установления рыночной стоимости арендной платы в ранее заключенном без разногласий и исполнявшемся сторонами договоре аренды.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы акционерного общества "ТРАНСЕРВИС" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА