ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июля 2018 г. N 308-ЭС18-9806
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Атаман" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.03.2018 по делу N А32-43152/2015 Арбитражного суда Краснодарского края
установил:
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Атман" (далее - общество), в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, заключенный администрацией и обществом, возложить на общество обязанность освободить земельный участок общей площадью 68 419 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:0181), расположенный по ул. Рождественской набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков, возвратить земельный участок арендодателю (администрации) путем подписания акта приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016, в удовлетворении искового заявления отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2016 решение от 08.02.2016 и постановление от 27.04.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции согласился с выводом судов о том, что невыполнение обществом пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды обусловлено действиями администрации, факт нецелевого использования земельного участка администрация не доказала, существенных нарушений условий договора аренды обществом не допущено, тогда как имеющее место бездействие административных органов объективно затрудняет использование участка не по вине общества. Суд кассационной инстанции указал, что судебные инстанции не оценили факт предполагаемого строительства берегоукрепления на иных (самостоятельных) земельных участках (с кадастровыми номерами 23:43:0000000:516, 23:43:0000000:361, 23:43:0000000:362), а также правомерность организации и проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка в 2007 году в целях осуществления на нем многоэтажной жилой застройки.
В рамках дела N А32-16189/2016 общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации об изменении условий договора аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, в котором просило суд изложить пункт 6.1 договора в следующей редакции: "Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027".
Определением от 19.07.2016 по делу N А32-16189/2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Единая служба заказчика" (далее - учреждение).
На основании определения от 06.02.2017 дела N А32-43152/2015 и А32-16189/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен N А32-43152/2015.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 в удовлетворении искового заявления администрации отказано, требования общества удовлетворены. Суд изменил договор аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, изложив пункт 6.1 в следующей редакции: "Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027".
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.03.2018, решение от 27.06.2017 изменено.
Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Исковые требования администрации муниципального образования г. Краснодар удовлетворить в части. Обязать ООО "Атман" освободить земельный участок общей площадью 68 419 кв. м в ранее существовавших границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:0181, расположенный по ул. Рождественской набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков. Обязать ООО "Атман" вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 68 419 кв. м в ранее существовавших границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:0181, расположенный по ул. Рождественской набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи. В остальной части исковые требования администрации муниципального образования г. Краснодар оставить без удовлетворения. В удовлетворении исковых требований ООО "Атман" отказать".
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу постановления апелляционного и окружного судов, оставив в силе решение первой инстанции, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для жилищного строительства по инициативе арендодателя является неиспользование земельного участка в указанных целях в течение трех лет.
Вместе с тем, в этот период не включается:
Время, необходимое для освоения участка;
Время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
На протяжении всего срока действия договора препятствием для целевого использования участка является отсутствие берегоукреплений, которые возводились на земельном участке, титул на который уже после заключения договора аренды приобрело третье лицо, полностью подконтрольное Администрации.
МКУ "Единая служба заказчика" не предпринимала никаких мер для ввода в эксплуатацию фактически готового берегоукрепления.
Следовательно, задержка в получении разрешения на строительство произошла по независящим от Общества причинам, что подтверждено судебными актами по делам N А32-21379\2010, N А32-6071\2014, N А32-7137\2015.
В частности, решением Арбитражного суда от 02.04.2012 по делу N А32-21379\2010 установлено, что Общество во исполнение пункта договора аренды, обращалось в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство объекта, и которое не было им получено по независящим от ответчика причинам.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края о 26.05.2014 по делу N А32-6071\2014 признано незаконным бездействие Администрации по выдаче Обществу градостроительного плана спорного земельного участка.
По состоянию на 2014 Общество было лишено возможности получить разрешение на строительство по вине Администрации.
В рамках рассмотрения дела N А32-7137\2015 установлено, что отказ в выдаче разрешения на строительство был обоснован только отсутствием берегоукрепления.
Таким образом, срок, в течение которого строительство не могло быть начато, по правилам статей 45 и 46 ЗК РФ не может быть включен в срок аренды.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар об итогах аукциона от 09.07.2007, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) на срок до 09.07.2017 заключили договор от 13.07.2007 N 4300014932 аренды земельного участка общей площадью 68 419 кв. м (кадастровый номер 23:43:0000000:01881), расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рождественской набережной, для многоэтажной жилой застройки, находящегося в водоохранной зоне.
Участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2008, регистрационная запись N 23-23-01/028/2008-041.
В соответствии с подпунктом 4.1.4 договора арендатор обязан обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 1 500 квартир.
В силу подпункта 4.1.5 договора арендатор обязан не позднее 15.02.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объекта в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 4.1.9 договора арендатор обязан обеспечить строительство набережной с берегоукреплением и ливневой канализации, других инженерных коммуникаций согласно проектной документации.
Подпунктом 4.1.10 договора предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования - для многоэтажной жилой застройки.
В силу пункта 7.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в подпункте 6.1 (09.07.2017).
Согласно пункту 7.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.4, о чем арендатору направляется уведомление.
В подпункте 3.2.4 договора стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесение арендной платы за участок в сроки, установленные договором аренды; неисполнение арендатором подпунктов 4.1.4 - 4.1.9 договора.
В результате обследования участка специалистами администрации установлено, что на спорном земельном участке установлены металлические ограждения, присутствуют земляные навалы, имеются перепады высот, в то же время участок свободен от зданий и строений, частично зарос сорной растительностью. На части земельного участка расположены металлические гаражи, установленные сторонними землепользователями, часть участка облагорожена - выложена тротуарной плиткой, часть земельного участка ограждена металлическим забором, доступ на нее отсутствует.
Администрация направила в адрес общества предписание от 03.06.2015 N 15633.26 об устранении выявленных нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания.
В результате повторного выезда на место специалисты управления муниципального контроля в акте осмотра от 07.10.2015 N 2371 зафиксировали, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий и строений, зарос сорной растительностью. На части земельного участка забиты сваи, расположены металлические гаражи и строительные вагончики.
Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.09.2015 N 29/10377 разрешение на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке обществу не выдавалось, но утвержден градостроительный план земельного участка от 10.09.2014 N RU 23330600-0000000000004054.
Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:181 находится в водоохранной зоне реки Кубань, в береговой полосе водных объектов общего пользования. В соответствии с генеральной схемой инженерной защиты земельный участок входит в границы затопления прорывной волны. В градостроительном плане участка указано, что мероприятия по берегоукреплению, созданию системы защитных мероприятий, сокращающих водоохранную зону, предотвращающих катастрофу затопления от прорывной волны, должны предшествовать освоению земельного участка.
В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрация направила в адрес общества уведомление от 14.09.2015 N 12542/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка.
Отказ общества от подписания соглашения о расторжении договора и возврата спорного земельного участка по акту приема-передачи явился основанием для обращения администрации с исковым заявлением в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установил, что договор аренды прекращен, в силу положений статьи 622 Гражданского кодекса находящийся у арендатора участок подлежит возврату арендодателю.
Соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции и отклоняя доводы заявителя жалобы о том, что земельный участок не был освоен в связи с противоправными действиями арендодателя, суд округа правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
Пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Общество в установленном порядке не подтвердило наличие условий, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Объекты незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающие право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, отсутствуют (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Судом округа также справедливо отмечено, что нахождение земельного участка в водоохранной зоне реки Кубань, предполагающие необходимость осуществления дополнительных мероприятия в целях строительства на участке, были известны обществу на момент заключения договора аренды.
Поскольку не установлена совокупность условий, определенных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, основания для изменения срока действия заключенного с обществом на торгах договора аренды, относящегося к публичной собственности земельного участка, отсутствовали.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Атаман" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА