ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2018 г. N 305-КГ18-9768
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и компании с ограниченной ответственностью "АКВАМАРЕ УНО ЛТД" на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2018 по делу N А40-111097/2017 Арбитражного суда города Москвы
установил:
акционерное общество "Интер МТД" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент), в котором просило признать недействительными следующие распоряжения департамента:
- от 13.02.2015 N 1735 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 77:06:003015:93 с сохранением в измененных границах";
- от 13.02.2015 N 1738 "О предварительном согласовании места размещения офисного многофункционального комплекса на земельном участке по адресу: г. Москва, Старокалужское шоссе, пересечение с ул. Академика Челомея (Юго-Западный административный округ)".
К участию в дело привлечена компания с ограниченной ответственностью "АКВАМАРЕ УНО ЛТД" (далее - компания).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.10.2017 в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2018, решение суда отменено, заявление удовлетворено. В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, заявители просят отменить состоявшиеся по делу постановления апелляционного, окружного судов, с оставлением в силе решения суда первой инстанции, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
В обоснование доводов жалоб заявители указывают, что при наличии спора о праве судами апелляционной и кассационной инстанций рассмотрены заявленные требования по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправильно применены нормы статей 2, 197 200 Арбитражного процессуального кодекса, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10\22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
АО "Интер МТД" избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку спор может быть разрешен только путем предъявления исковых требований к правообладателю, то есть к Компании.
Судами апелляционной и кассационной инстанций неправильно применены нормы статьи 16, части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушен принцип правовой определенности, стабильности и обязательности судебных актов.
Суд первой инстанции при вынесении решения правомерно исходил, в том числе из того, что договор аренды 2006 прекратил свое действие 28.03.20-17 в связи с изданием постановления Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП, которым были утверждены Правила землепользования и застройки города Москвы, что установлено судебными актами по ранее рассмотренным делам N А40-95690\17, А40-65155\2017.
Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к ошибочному выводу о неприменении положений статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП прямо не предусматривает прекращение договора аренды 2006; иные градостроительные регламенты в части объема и высотности застройки на спорном земельном участке не свидетельствуют об отсутствии возможности строительства.
В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации к обязанностям арендатора земельного участка относится использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и соблюдение при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов.
В соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми арендаторами земельных участков.
Судом первой инстанции правильно установлено, что договор аренды 206 предусматривал строительство объекта площадью 127 020 кв. м.
Установленные утвержденными Правилами землепользования и застройки градостроительстве регламенты предусматривают возможность строительства на спорном участке объектов капитального строительства площадью до 2 136 кв. м.
Таким образом, после 28.03.2017, независимо от правовой оценки наличия у заявителя по делу прав на земельный участок, АО "Интер МТД" не могло исполнить предусмотренные договором аренды 2006 обязательства по строительству, в связи с ч ем указанный договор прекратил свое действие на основании пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дел N А40-95690\2017 и N А40-65155\2017 судами трех инстанций установлен факт прекращения действия договора аренды 2006 на основании статьи пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные судебные акты являются обязательными в силу положений статьи 16, пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оспариваемые Распоряжения на дату обращения АО "Интер МТД" в суд фактически исполнены; земельный участок выделен Компании, поставлен на кадастровый учет; с Компанией заключен договор аренды в 2016.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда города Москвы от 04.07.2017 по делу N А40-65155\2017 АО "Интер МТД" отказано в иске о признании недействительным договора аренды 2016, заключенного между Департаментом и Компанией.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 21.06.2017 по делу N А40-95690\2017 АО "Интер МТД" отказано в иске обязать Департамент внести изменения в договор аренды 2006 с учетом изменения границ земельного участка.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационных жалоб и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалобы могут быть переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемых актов, согласно распоряжению Правительства Москвы от 08.12.2005 N 2488-РП на общество была возложена обязанность осуществить в 2006-2010 гг. проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию торгового комплекса типа "Кэш энд Керри" с административно-офисным центром.
Между обществом (арендатор) и департаментом (арендодатель) заключен договор аренды от 30.10.2006 N М-06-508478 (на 5 лет), предметом которого являются земельные участки общей площадью 14 360 кв. м, имеющие адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея), предоставляемые в пользование под благоустройство.
Также между сторонами договора был заключен договор долгосрочной аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 (сроком на 49 лет), предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 77:06:03015093 площадью 29 290 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе (пересечение с ул. Академика Чаломея), предоставленный под проектирование и строительство, и дальнейшую эксплуатацию комплекса типа "Кэш энд Кэрри" с административно-офисным центром общей площадью 127 020 кв. м.
Градостроительно-земельной комиссией города Москвы 20.02.2014 принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта и расторжении договоров аренды земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления обществу в соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).
На основании данного решения департамент направил обществу уведомления от 11.04.2014 N ДГИ-И-6978/14 и от 26.06.2014 N ДГИ-И-12118/14 о расторжении договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 со ссылкой на пункт 22 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ), указав на существенное нарушение условий договора: строительство объекта в срок, предусмотренный договором (2006-2010 гг), не завершено; по истечении 5 лет со дня заключения договора не получено разрешение на строительство.
В августе 2014 года общество оспорило данные действия департамента в судебном порядке. Заявление общества принято к производству Арбитражным судом города Москвы, делу присвоен N А40-123508/2014.
В период судебного разбирательства по делу N А40-123508/2014 департамент вынес оспариваемые по настоящему делу распоряжения: от 13.02.2015 N 1735 и 1738.
Распоряжением департамента от 13.02.2015 N 1735 "О разделе земельного участка с кадастровым номером 77:06:030150:93 с сохранением в измененных границах" утверждены:
- схема расположения земельных участков на кадастровой карте территории (приложение), образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003015:93 на 2 участка с сохранением земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003015:93 в измененных границах;
- адрес земельного участка: ЗУ1 (п. 1) - г. Москва, Старокалужское шоссе, пересечение с улицей Академика Челомея;
- установлено разрешенное использование земельного участка: ЗУ1 - деловое управление (4.1) земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7); торговые центры (торгово-развлекательные центры) 4.2 (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5), земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.
Распоряжением департамента от 13.02.2015 N 1738 "О предварительном согласовании места размещения офисного многофункционального комплекса на земельном участке по адресу: г. Москва, Старокалужское шоссе, пересечение с ул. Академика Челомея (Юго-Западный административный округ г. Москвы)" утверждены:
- предварительное согласование места размещения офисного многофункционального комплекса на земельном участке по адресу: г. Москва, Старокалужское шоссе, пересечение с ул. Академика Челомея (Юго-Западный административный округ г. Москвы);
- акт о выборе земельного участка площадью 28 959 кв. м кадастровый квартал N 77:06:0003015 учетный номер ДГИ 06/01/15911 для строительства офисного многофункционального комплекса;
В распоряжении департамента от 13.02.2015 N 1738 также указано следующее:
- решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства офисного многофункционального комплекса;
- данное распоряжение является основанием для проведения заявителем в отношении земельного участка кадастровых работ и его последующей постановки на государственный кадастровый учет.
Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 09.12.2016 N 77/501/16-1426375 сведения о земельном участке с кадастровым номером 77:06:0003015:3695 (предыдущий номер 77:06:030150:93) внесены в государственный кадастр недвижимости 27.07.2016. Данный участок имеет площадь 28 958 кв. м, целевое использование деловое управление (4.1) земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7); магазины (4.4) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5) и предоставлен в аренду компании.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.12.2016 N 90-30127545 на основании распоряжения департамента от 13.02.2015 N 1738 и договора аренды земельного участка для целей капитального строительства от 17.11.2016 N И-06-001201 22.11.2016 на указанный земельный участок (кадастровый номер 77:06:0003015:3695) зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу компании.
Не согласившись с распоряжениями департамента от 13.02.2015 N 1735 и 1738 (далее вместе также - распоряжения), общество оспорило их в судебном порядке.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции пришел к выводу, что общество не доказало нарушение своих прав и законных интересов оспариваемыми распоряжениями департамента, не подтвердило возможность дальнейшей реализации своих прав как арендатора земельного участка с кадастровым номером 77:06:003015:93 по договору от 30.10.2006 ввиду прекращения этих обязательств на основании положений пункта 1 статьи 416 и пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в связи с утверждением Правительством Москвы постановлением от 28.03.2017 N 120-ПП Правил землепользования и застройки города Москвы, предусматривающих иные плотность и высоту застройки на спорном земельном участке, а именно: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 тыс. кв. м/га, высоту застройки - 6 м, плотность застройки - 0,8 тыс. кв. м/га.
Кроме того, суд указал, что факт прекращения действия договора от 30.10.2006 на основании указанных норм Гражданского кодекса установлен вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-95690/17 и А40-65155/17 и в силу положений пункта 2 статьи 69 АПК РФ является преюдициальным при рассмотрении настоящего дела.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд, с выводами которого согласился суд округа, признал оспариваемые распоряжения несоответствующими закону и нарушающими права общества, правомерно исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 7 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей на даты издания департаментом оспариваемых распоряжения, в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 01.03.2015, в силу статьи 29 Земельного кодекса, осуществлялось на основании решения исполнительных органов государственной власти и местного самоуправления, обладающих правом распоряжения землей, в порядке, установленном названным Кодексом.
Пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса в редакции, действовавшей на дату принятия департаментом распоряжения N 1738 (13.02.2015), было предусмотрено, что предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства, в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка, на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах, посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта предусмотрено пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса.
Согласно пункту 6 статьи 30 Земельного кодекса в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.
Руководствуясь пунктами 4 - 6 статьи 30 Земельного кодекса, апелляционный суд указал, что земельный участок сформированный, но не закрепленный за гражданином или юридическим лицом, может быть реализован исключительно на торгах.
Апелляционным судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003015:93 был сформирован и поставлен на кадастровый учет в рамках договора аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 в отсутствие заявки компании о предоставлении земельного участка.
Доказательством формирования земельного участка является кадастровая выписка по состоянию на 2014 г.
По состоянию на 13.02.2015 указанный земельный участок не был закреплен ни за юридическим лицом, ни за гражданином, так как договор аренды от 30.10.2006 N М-06-027348 был расторгнут департаментом в июне 2014 г.
Факт образования нового земельного участка из земельного участка, сформированного обществом, подтверждается распоряжением департамента N 1735.
На дату принятия департаментом распоряжения N 1735 (13.02.2015) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:06:03015:93 площадью 29 290 кв. м между обществом и департаментом рассматривался судебный спор по делу N А40-123508/2014, касающийся этого же участка.
Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2017, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.05.2017 по делу N А40-123508\2014 признан незаконным односторонний внесудебный отказ Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды земельного участка от 30.10.2006 N М-06-027348, указанный договор аренды земельного участка признан действующим. Судебными актами по делу N А40-123508\2014 установлено, что неосуществление строительства объекта было вызвано не бездействием со стороны арендатора, добросовестно исполнявшего возложенные на него обязательства, а незаконными действиями (бездействием) органов исполнительной власти, которые препятствовали ЗАО "Интер МТД" в освоении земельного участка.
Принимая во внимание указанные судебные акты, суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении настоящего спора правомерно признали ошибочным вывод суда первой инстанции о прекращении договора аренды земельного участка от 30.10.2006 N М-06-027348.
Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП были утверждены Правила землепользования и застройки города Москвы.
Однако само по себе издание нормативного акта, предусматривающего иные градостроительные регламенты в части объема и высотности застройки на оспариваемом земельном участке, как правильно отметил апелляционный суд, не свидетельствует об отсутствии возможности строительства вообще.
Учитывая, что площадь земельного участка 369 кв. м с кадастровым номером 77:06:003015:93 образовалась в результате необоснованного издания департаментом оспариваемых распоряжений N 1735 и 1738 о разделе земельного участка с кадастровым номером 77:06:003015:93, ранее имевшего площадь 29 290 кв. м, а договором аренды N М-06-027348 (пункт 1.2) прямо предусмотрена возможность изменения целевого назначения участка, установленного пунктом 1.1 договора на основании распорядительного акта полномочного органа власти, апелляционный суд пришел к правомерному выводу об отсутствии в данном случае оснований для применения положений статьи 417 Гражданского кодекса, справедливо отметив также, что градостроительные регламенты устанавливаются относительно земельного участка, а не конкретного субъекта строительства; если градостроительный регламент позволяет строительство на земельном участке одному субъекту, то и любой другой субъект вправе осуществлять такое строительство на указанном земельном участке, за исключением случаев, поименованных в пункте 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о преюдициальности вывода судов по делам N А40-95690/17 и А40-65155/17 о прекращении договора от 30.10.2006, обоснованно указав, что каких-либо фактических обстоятельств в указанных решениях суды не установили, а лишь дали свою правовую оценку договору аренды, сославшись на постановление Правительства Москвы и пункт 1 статьи 417 Гражданского кодекса; в судебных актах по делам N А40-95690/17 и А40-65155/17 суды не давали оценку оспариваемым распоряжениям на предмет соответствия их закону.
Между тем предусмотренные частью 2 статьи 69 АПК РФ основания освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и части 4 статьи 170 АПК РФ означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21.03.2013 N 407-О, от 16.07.2013 N 1201-О, от 24.10.2013 N 1642-О, от 06.11.2014 N 2528-О).
Доводы заявителей жалоб не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
Отказать в передаче кассационных жалоб Департамента городского имущества города Москвы и компании с ограниченной ответственностью "АКВАМАРЕ УНО ЛТД" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА