ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 сентября 2020 г. по делу N 308-ЭС20-3366
Резолютивная часть определения объявлена 10.09.2020.
Полный текст определения изготовлен 14.09.2020.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Чучуновой Н.С.,
судей Попова В.В., Поповой Г.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тавакаловой Розы Мехтаровны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2019 по делу N А63-11746/2018.
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Тавакаловой Розы Мехтаровны - Кудрявцев Сергей Викторович (по доверенности от 08.09.2020).
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не направили своих представителей в судебное заседание Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы, представления.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Чучуновой Н.С., объяснения представителя заявителя, явившегося в судебное заседание, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
индивидуальный предприниматель Тавакалова Роза Мехтаровна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к администрации города Ставрополя (далее - Администрация) о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 17.05.2018 N 08/14-4186с, в предоставлении в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 577 кв. м с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенного по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 64в, в квартале 437, в целях завершения строительства кафе при сервисном комплексе на три года; понуждении к подготовке и направлению Предпринимателю проекта соответствующего договора аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - Комитет).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2019, в удовлетворении требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявитель обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2020 N 308-ЭС20-3366 дело N А63-11746/2018 Арбитражного суда Ставропольского края вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании судебной коллегии представитель Предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил отменить обжалуемые судебные акты.
От Комитета поступил отзыв, в котором он просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы, оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы Администрации от 27.06.2003 N 3705 Предпринимателю утвержден акт выбора земельного участка; предварительно согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе и предоставлен в аренду на три года в соответствующих целях земельный участок площадью 577 кв. м (в том числе 70 кв. м и 123 кв. м с особым режимом использования) для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе по улице Доваторцев в квартале 437 из земель города согласно материалам межевания.
На основании указанного постановления Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 22.03.2004 N 3752 аренды земельного участка общей площадью 577 кв. м для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе с 27.06.2003 по 26.06.2006.
Кадастровый учет земельного участка под номером 26:12:012203:0020 с разрешенным использованием "для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе" произведен 17.05.2004.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 02.08.2005 произведена государственная регистрация договора аренды от 22.03.2004 N 3752 (номер регистрации 26-26-12/020/2005-793).
Комитет градостроительства Администрации выдал Предпринимателю разрешение от 30.06.2006 N 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе со сроком действия до 26.06.2007.
Запись за номером 26-26-12/038/2006-371 о праве собственности Предпринимателя на объект незавершенного строительства со степенью готовности 6% (литера А, инвентарный номер 31504, кадастровый номер 26:12:012203:121) внесена в государственный реестр прав 30.10.2006; правообладателю выдано свидетельство серии 26 АБ N 206071.
По договору от 17.04.2007 N 5684 земельный участок предоставлен Предпринимателю в аренду на новый срок для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 24.01.2007 по 23.01.2010, а по договору от 05.07.2010 N 8286 - для продолжения строительства с 26.05.2010 по 25.05.2013. Договоры содержали условие об обременении объекта аренды на площади 193 кв. м режимом охранной зоны инженерных коммуникаций электросетевой организации.
Комитет градостроительства Администрации выдал Предпринимателю разрешение от 02.12.2011 N RU 26309000-00939-С на строительство двухэтажного кафе при сервисном комплексе общей площадью 252,5 кв. м со строительным объемом 2 934,8 куб. м сроком действия до 30.05.2013.
По истечении срока договора аренды от 05.07.2010 N 8286 Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 27.10.2014 N 4247 аренды земельного участка для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016; договор в установленном порядке не зарегистрирован.
Предприниматель 18.04.2018 обратилась с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе.
Уведомлением от 17.05.2018 N 08/14-4186с Администрация отказала в предоставлении указанной услуги.
Полагая, что отказ в предоставлении ему земельного участка в аренду на новый срок является незаконным, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), суды отказали в удовлетворении требований, придя к выводу о том, что спорный земельный участок ранее предоставлялся Предпринимателю в аренду без проведения торгов для завершения возведения объекта незавершенного строительства, поэтому на заявителя не могут быть распространены положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2019 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ), а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171, действующему с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.
Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).
Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.
Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).
Как установлено судами и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок первоначально предоставлен Предпринимателю по договору в 2004 году для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе.
В период действия договора аренды Предприниматель, в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов, возвел на предоставленном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015.
На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок Предпринимателю в аренду для завершения строительства не предоставлялся; перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса оснований для отказа в заключении с арендатором договора не установлено.
Таким образом, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, Предприниматель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты приняты без установления и соответствующей правовой оценки обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, а также с существенными нарушениями норм права, поэтому на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, проверить фактическое наличие, а также степень готовности незавершенного строительством объекта, так как право собственности на него со степенью готовности только 6% было зарегистрировано еще в 2006 году, правильно применить нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019, постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.2019 по делу N А63-11746/2018 отменить.
Дело N А63-11746/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судья
В.В.ПОПОВ
Судья
Г.Г.ПОПОВА